“說來這話就長了。”一談到車位的問題，老梁就不停的抽菸。
老梁因為車位的事情，已經摺騰了好長時間，他18年買了某二手小區，19年搬了過來，老婆一輛本田，自己一輛賓士，兩輛車，無處安放。
原來小區那個車位沒有證，屬於人防車位，位置又有點偏，一時賣不出去，到了現在這個小區環境好了，但買不到車位，現在剛換房，資金週轉不開，實在是兩頭不到岸。
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現在人在小區內，車在小區外，每天上下班，得走一段不短的距離，最近租金也蹭蹭的往上漲，這樣一年下來也是不小的支出。
“租車位嫌貴，買車位價效比低，我看房子不是剛需，這車位才是東莞人的剛需。”
老梁說。
何出此言？
01
找不到車位的原因
確實，據權威資料，2020年，廣東汽車保有量排名前五的城市為：深圳、東莞、廣州、佛山、惠州。其中深圳353萬輛，
東莞323萬輛
，廣州298萬輛。
東莞是全省唯二汽車保有量超過300萬輛的城市，甚至還超過了省府廣州，直逼深圳！
這還不算震撼的，如果按照七普資料，東莞約1046萬人口，相當於
每3個人之中就有1人家裡至少有1臺車。
實際上，
人均汽車保有量方面，早在2019年東莞就已經高居全省榜首！據有關統計，2020年東莞仍然繼續蟬聯。
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2020年廣東百人汽車保有量排名，圖源網路
東莞汽車保有量從200萬輛到300萬輛，只用了2年8個月的時間，東莞汽車保有量一年增加差不多40萬輛，但車位卻不可能一年能增加40萬個。
這不僅包含建設成本、建設週期，還有更多複雜的配套規劃問題。
這323萬輛絕不是未來的封頂數量，7月份最新訊息說，
東莞的汽車保有量已突破340萬輛。
另外據有關統計，東莞每天有60萬輛車需要路過或者臨時停留，400萬輛車每天在東莞境內轉來轉去找車位。
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與此同時，車位供給緩慢增長，目前還在150萬個左右，
粗略計算車位缺口300萬個
，這就是車與車位的矛盾。
因此，說車位才是東莞的剛需，這個真的不是在開玩笑。
實際上，
車位這東西和城鄉矛盾很類似，往往存在資源錯配、不均的問題。
比如在一些偏遠、不發達的非核心鎮街或路段，車位配給是充裕的，可能還有剩下的空車位。
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但大多數的車輛活躍地區卻在經濟發達的主城區或者鎮街中心路段，這就導致
旱的旱死、澇的澇死
的問題。
按照此前住建局要求的0。5-0。8的小區車位配比，在偏遠鎮街可能已經夠用了，但是在發達鎮街，即使改為現在最低的1。0配比也有很多業主買不到車位。
02
水漲船高的車位租售價格
車位短缺，不僅是公共車位的問題，小區私人車位更加緊張，這就導致無論公共車位停車費，還是小區私人車位租售價，都
“物以稀為貴”
，水漲船高也是應有之義。
有報道稱，“市政府中心廣場的停車場，上班族一天停10小時，原本停只需要花5元停車費，眼下調整之後已經變成21元停車費，
足足暴漲了4倍。
”
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目前官方執行的南城道路內停車收費標準，圖源網路
據地產佬調查，目前不少小區租金已從原來的每月300-400元左右，上漲到每月500-700元。
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圖源：安居客
據安居客，萬科金域華府已報到每月750元，有傳聞稱
“江南第一城”車位每月租金最高去到了800元。
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以莞城XX華府為例，其停車收費標準如下：
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15分鐘免費，1小時20元，此後每小時增加10元，停24小時單次收費最高居然達到驚人的150元！也就是
停放兩三天，相當於不少小區一個月的租金！
據稱，該小區車位
有產權賣65萬
，無產權的租到2045年35萬，到2075年55萬……
另外，一些城心熱門小區，車位售價更是驚掉你的下巴。
都是12平左右的面積，摺合每平36780元，
東駿豪園58萬
，摺合每平48334元，
中信凱旋國際、君珆花園
60萬，摺合每平50000元，
中信森林湖
70萬，摺合每平58333元……
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圖源：貝殼二手房
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圖源：貝殼二手房
這價位真是沒有最高，只有更高。
以上這些車位的單價，分分鐘能跟最近萬江、石碣等城區片區網紅新盤單價媲美，有些甚至已經超過，
用買新房的價格，去買只有十二三平的、二手車位
，不知道各位心情感覺如何？
有人統計了幾個典型知名小區的車位原始價格，就十幾年下來，6萬變60萬，溢價率驚人。
新政重壓之下，投資房產前途未卜，但車位的稀缺是實實在在看得見的。
去年1月份，東莞出臺《關於調整我市機動車停放服務收費有關問題的通知》，放開了小區車位的
租金定價權
，車位租金可以隨著小區物業的定價變動。
另一方面，小區車位租金的上漲，車位的總價值必然上漲，隨著車位越來越緊張，
以中心城區為代表的區域，市場化定價將進一步引起價格的上揚。
03
如何解決？
東莞私家車多，包括但不限於以下原因：
1、人口、經濟上升期的東莞，加上粵港澳大灣區的長期利好，經濟活躍，環境宜居，不少新莞人入住東莞，同時境內外來往密切，
出行需求增長導致汽車使用量暴增。
2、
快捷的公共交通欠發達，地鐵規劃趕不上日常需求
，目前只有一條2號線，站點分佈集中，不能滿足周邊的出行需求，私家車仍然是主要運力工具，是必然也是必須的選擇。
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以上兩點，又引發以下問題：
1、車位租售價格偏貴，有些甚至貴到離譜。
2、小區車位有限，二手新業主可能租買不到小區車位。
3、違規亂停亂放，佔道停放，“吃牛肉乾”、釀成事故等等。
車位價格高昂的邏輯，是一環扣一環。
為破解“停車難”問題，官方的主要實質措施是：
從規劃和建設上增加停車位供給。
目前已知的規劃方向是到
2022 年底，全市新增停車位不少於18 萬個
，其中新增配建停車位不少於9 萬個，路外公共停車位不少於9 萬個（
中心城區不少於1。5 萬個
）。
同時提出“加大新增用地對停車位配建的保障力度，進一步挖掘存量空間資源供給，用於增建改建停車設施。”
另外還提出建設
立體智慧停車場
，例如南城盈峰中心旁，東實正在建設的大型立體停車樓，投資1。7億，佔地約7。3畝，地下兩層，地上7層，內設378小車位。
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東實南城立體停車樓效果圖
目前專案已於去年10月開工，原定今年6月竣工，但據地產佬調查，專案還處於最後收尾階段，最快也得到年底才有進一步訊息，
年內能否正式啟用實在不好說。
不過
立體停車樓的普及，有利於車輛的大量、集中停放
，往天上發展，減輕了大面積用地壓力，如果可以大量複製，也不失為緩解停車難題的一種好辦法。
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東實南城立體停車樓實景，今年7月進度
然而目前東莞汽車保有量那麼高，每年還在繼續新增，缺口那麼大，一個立體停車場幾百輛，什麼時候、需要幾個才可消化掉300萬的缺口？無疑是杯水車薪。
另外，很多小區不僅配套車位不足，周邊車位也不足，特別是大型小區密集的
中心城區
，據資料停車位只有約39萬個，
缺口達到67萬個
，這……
總結到最後還是兩個字：
無解。
04
小區車位指導價，東莞會出麼？
與住宅、公寓相比，車位出租、買賣的交易流程簡單，無需維護、裝修，入手門檻比較低。
在實際二手交易過程中，一些帶車位的房產，由於價效比高、免去再另購車位的麻煩等等，往往更容易受買家青睞。
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目前東莞新盤遭遇去化難的問題，核心區域的車位卻供不應求，同時導致溢價率攀升，按照這個節奏，東莞一些重點區域的車位，可能比房子還稀缺。
與其說你買不到，不如說你買不起。
東莞此前的停車收費政策雖然提到政府指導價問題，但並非是小區車位的指導價。
不過國內還是存在對小區車位實行政府指導價的城市，例如9月份山東日照市釋出的關於小區物業系列政策，就要求：
1、普通住宅（別墅除外）車位租賃費和前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價。
具體價格為每車每月200元，前期物業停車服務費基準價格為每車每月20元，兩者
上浮不超過20%。
2、其他物業的機動車停放費實行市場調節價。
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圖源：山東日照發改委官網
有日照這個樣板在前，
東莞小區車位租售價格瘋漲，會否最終引發本市的政府指導價出臺？
