地產這10年所見所聞，從撿錢時代到苟延殘喘，比電視劇還精彩

2010年進入這個行當至今，不知不覺已經呆了10年，有人說地產從黃金時代進入到白銀時代，也有人說即將進入黃銅時代，有一定的道理，也有一定的誤差，這個行業飽受太多非議，而我好像站在爭議的最中間：房地產營銷！用自身經歷談談這10年，房地產到底發生什麼事吧！

2010年-2012年，一夜暴富的房地產商

10年大學剛畢業，還在街邊啃煎餅果子的我接到了面試邀請，一個北京公司在本省某個縣裡專案策劃助理的工作（後來才明白，所謂的北京公司不過是一個很小的銷售代理公司），包吃住且工資2000+，懵懵懂懂的就去上班了，親眼目睹什麼叫一夜暴富：

通宵排隊買房的壯舉：

首次開盤，一個工地板房，沙盤都沒有，就靠幾張效果圖和幾張打印出來的戶型圖，600多人通宵排隊買房，推出400多套房子，一搶而空，除了頂樓剩下全部賣完，當年房價剛破2000元/平；

三年翻倍的買房神話：

10年入職，12年離職，不到三年時間，房價從2000+瘋漲到4000+，房子越來越好賣，看人下菜，一個普通銷售幹出了縣長的風範，你想買到好樓層的房子，不付出點什麼是不可能的；

賺錢真的很容易：

慢慢的有了富麗堂皇的售樓部，一期逐漸交付，專案位置又好，口碑也不錯，每個月都是30-50套的賣房，月均工資不低於5K（最高達到過1W+，畢業的同學裡面收入最高），雖然辛苦，加班嚴重，因為年輕，真的覺得錢沒那麼難賺！

從雅閣換到賓士：

當年的開發商老闆，從開雅閣的包工頭農民工，搖身一變成了開著大奔的成功人士，西裝筆挺，秘書司機，原來話都說不清的土老闆說起成功學，堪比大咖講師，原來錢真的可以改變一個人的境界，對了那個賓士還有一個名字叫邁巴赫；

插播個笑話：當時我們寫方案用詞“滯銷房源”，老闆讀成“dai銷房源”，整個公司沒有人敢指正，全部改口“dai銷房源”，那個畫面現在想想都會笑出聲來！

2013年，上帝要你滅亡，必先讓你瘋狂

2013年，野蠻生生的背後是不自量力的大舉拿地，好像遍地是黃金，在2013年，我也跳槽了，小地方雖然安逸，但確實是窮鄉惡水出刁民，不想自己的人生侷限於一個縣城，無縫對接的入職到了一個本省前三的銷售代理公司（那些年開發商還是很喜歡找銷售公司的，自己賣的不多），好像開啟了新世界的大門，服務大房企，國企等企業，品牌調性、媒體組合，企劃推廣，那些年，應該是紙媒的高光時刻，一個報紙廣告頭版好幾萬，開發商一拿就是3連版、4連版，各大房企攻城略地，狼來了：

狼來了：

全國大房企來了，廣告鋪天蓋地，先蓋園林再賣房子，精裝修交付，法式園林、地中海風格、偷面積贈送、小區種的樹都是打著點滴運來的，全國大房企攻城略地，打的本地開發商找不著北，親身經歷同一個週末開盤，本地房企施壓政府，最後一個週末開了7個盤，而75折賣房的大哥是最後一個開盤的。

開發商飄了：

中小開發商飄了，覺得房子好賣了，銷售公司也不要了，叫來自己的侄子侄女來賣房，一個服務了近半年的開發商，當我們把所有前期工作做完，首次開盤開完後，毫不留情的毀約自己單幹，那一年也許是他們最高光的時刻，告訴了他們行情在走下坡路，還是不聽仍在瘋狂拿地的人大有人在！

再插播個故事：曾經我的領導，在13年最高價買了套洋房，1年不到，房價降了3成，他透過關係退了房，現在他退的那套房子以他買入的價格算，漲了近一倍，他也以更高的價格在他退的那個小區旁邊又買了一套，你們說是賺了還是虧了！

2014年-2015年，小開發商打回原形，爛尾樓遍地

這兩年跳槽比較頻繁，在全國大開發商做過管理層，也在本土開發商做過管理層，最慘的時候底薪被拖了8個月，提成更不用說了，14-15年，政策急轉直下，最強限購令、最強限貸令層出不窮，降槓桿等等措施，親眼見證了很多老闆起高樓，樓又塌了：

被銀行玩壞了的開發商：

還是那個和我們違約的開發商，自己賣也賣的不錯，不過好景不長，一來不專業管理混亂，銷量下降，二來市場反應慢不懂得隨行就市，三來自己飄了，從途觀換成邁巴赫，假酒一喝又拿了一塊很偏的地，還蓋了大戶型，結果當初身邊說一定要買他那裡的那幫朋友，一個沒買，曾經說一定要賣高價的朋友，降價也不買了，銀行債務高築，在一次迴圈貸中，銀行讓他還錢然後再貸出，錢還了，再貸不批了，一時心梗沒搶救過來，人走了，留下一地雞毛！

連連降價，惹得一地雞毛：

曾經市場大哥WK，因為降價問題，業主鬧到售樓部，迎來的不是和藹可親的銷售員而是一幫精英律師，砸售樓部的，拉橫幅的，比比皆是，這都好應付，最主要的是你就是降價，也沒人買了，沒有現金流了，你降100，競品降200，反正大家都別想好過，開發商一面解決著退房客戶，一邊降價搞促銷，一邊還要面臨銀行的崔收，可謂焦頭爛額，對了，無理由退房就是那時候搞出來的！

轉行即失業的開發商：

我遇到過賣大米的做地產、開超市的做地產、搞教育的做地產甚至連菜販子都搞地產，這些人大部分都死在了2014-2015年。在黎明到來前夕，他們消失在了歷史的長河，不是他們不願意再回到老本行，也不是房地產能多賺錢，而是房地產是個資金高週轉的行業，是重資產行業，當你再想回頭重操老本行，你會發現行業也不好做了，疏於管理業績也下滑了，人才也流失了，乾地產的這幾年，都是地產在養老本行了，沒了地產的輸血，死的比誰都快！

再插播一個小故事：在那兩年，地產營銷在內部的地位低到都不如個保潔，在你賣房的時候，工程、財務、甚至保潔保安對你都敢怒不敢言，當你賣不動的時候，誰都能來懟你兩句，有一次要營銷經費，老闆說，做活動你們也賣不掉，這樣吧，一個月給你們1000塊錢，你們來做活動，1000塊錢對於地產活動來說，我只能呵呵了，一個展架都要60塊！

2016-2017 原來黑暗結束後來的真的是黎明

全國開始棚改，首付下降，利率打折（16年），限購鬆綁，講實話，這個漲價的勢頭在2015年大部分的地產人都看懂了，但卻沒想到漲的那麼猛，我也是其中一位，2016年1月也在房價剛開始上揚的階段，我也買了房，同時也開始創了業（自己做銷售代理，雖然是個夕陽行業），這兩年讓我對房地產又有了新的認識：

麵粉居然貴過了麵包：

2016年開年，H大瘋狂拿地王，從樓面價接近售價（靜態來看幾乎沒有利潤），到樓面價等於售價，再到樓面價高於售價，這一波在當時，我有點蒙，開發商瘋了嗎？我記得最清楚的是當時一個樓盤賣1。2萬毛坯房，而一個知名開發商以1。3W+的樓面價拿了旁邊的地，不過事實證明，他們都賭對了，因為接下來的兩年房價翻了一倍還不止。

賣麵包的居然買不起麵粉了：

熬過14-15年的中小開發商高興壞了，這兩年所有的付出都是值得的，再高額的利息貸款也值得了，畢竟房價漲了一倍都不止，房子賣的呼呼叫，還沒高興多久，房子賣完了，當再去拿地的時候，才發現，已經拿不到地了，有幾個小開發商敢和頭部房企搶地王？兜裡個把億的現金你敢買地？競買保證金都上漲到過億了，這些小開發商蒙了，幾個億已經買不到地了，怎麼辦呢？只能聯合拿地，你拿著你的錢和大開發商拿地，運作權沒有了，還掛著你公司名就不錯了，開發商的老闆搖身一變成了帶錢上班的“高管”了。

房子還可以這樣賣：

曾經我們代理樓盤，整個公司也就拿個1%的佣金，還要養一幫銷售員，賣套房子也就賺幾百塊錢，現在資本市場介入了，包銷橫行，給開發商打幾百上千萬，保證多久賣光，賣不完的出現金買走，然後找二手房啊、分銷公司一起賣，賺的是什麼錢？都是抬高房價賺的差價，賣1套房子就能月薪過萬了，有句話叫做重賞之下必有勇夫，那是賣的真快，你信不信售樓部開門3分鐘就能賣套房，還是首次來訪？別不信，這是真的，不過還有一句話叫做：有錢能使鬼推磨，這個行業的門檻越來越低，賣房手法越來越不專業，門口賣菜的大姐搖身一變都成銷售了，結果造成的了多少加價收錢，坑蒙拐騙的銷售方式，又有多少人被騙，說實話，我聽到這些所謂的經紀人介紹樓盤都怕，那真的是啥都敢說，啥都敢答應啊！但是你能怎麼辦呢？就是這些人讓一個樓盤的銷售期能縮短三分之二，人家一個月的銷量能抵我們三個月的銷量，還不影響開發商的利潤，賺的還是正常銷售的3-5倍還多，最後是誰買單？羊毛出在羊身上這句話已經不適用了，羊毛出在狗身上豬來買單，才是賺錢思維。

再插播一個故事吧：你們知道現在商鋪都被誰買走了嗎？我來告訴你們，那種綜合體帶返租的商鋪都被那些搶黃金的大媽買走了，別不信，這是現在的事實，你以為買商鋪的都是社會精英啊，呵呵，都是你家門口跳廣場舞的大媽！