今年，很多人都發現一個有趣的現象。
當地產行業進入黑鐵時代，
傳統住宅開發業務遇到增長瓶頸時，代建板塊卻成為諸多房企關注的香餑餑。
除了綠城管理、金地管理這些代建老玩家，前30強基本都有進入或準備進入代建業務。
從濤哥的觀察看，在地產市場遭遇寒冬的2022年，
頭部房企的代建業務不僅未受到嚴重衝擊，反而迎來了更多增長機會。
短期來看，受當前房地產市場劇烈波動，一方面
地方城投拿地數量迅速增加
，另一方面
大量停滯專案待紓困
，這兩種新情況均催生了代建業務需求上升。
長期來看，如美國房地產行業，
房企輕重分離
，也就是投資端和開發端分離，開發商更專注於開發能力。所以未來輕重分離的模式，讓代建方更專注專業也是大勢所趨。
並且，代建也有更高的適用空間，不僅僅在商品房開發這個單一領域，也包括在寫字樓、學校、產業園、公建等等。按美國工程諮詢的年報，21年工程諮詢類市場份額為230億美元，
市場空間廣闊。
儘管時下代建是個眾多房企趨之若鶩的風口，但要做好做強卻並不容易。
目前，市場上大大小小代建企業眾多，但真正
能夠實現規模化發展並積累起良好市場口碑的卻並不多。
特別是在當前購房者對交付品質愈發嚴苛的環境下，代建公司的工程管理水平就顯得尤為重要，而且由於代建是受託管理，因此
代建工程品質必須更優甚至是超出委託方期望，才能不負所托，從而真正將管理創造價值落到實處。
前一陣，濤哥就在深圳光明金地峰境瑞府專案參加了金地管理2022年度“全國標杆工地觀摩暨業主開放日”活動，完全驚訝於他們的工程管理精細度和專業度，所呈現出來的工程品質和建造水平也讓人刮目相看。
金地管理光明峰境瑞府專案工地現場
面對規模和管理半徑迅速擴大，
金地管理是如何應對地域差異、多種業態、委託方多元化管理需求及工程建造挑戰？其背後有著怎樣的管理邏輯和工程系統？又是依靠什麼為客戶提供高品質的產品？
帶著這些疑問，濤哥走進金地管理，現為大家揭開金地代建工程管理的神秘面紗。
1
四化驅動精益建造，像造車一樣造房子
這幾年，網上常有一種觀點，認為造房子沒有技術含量，誰都能做。
而在濤哥看來，地產工程建造技術每年都在升級，頭部企業始終在探索新技術、新工藝、新材料、新裝置等先進建造手段，推動行業不斷進步。
早在2020年，金地集團董事長凌克就曾公開表示：
“未來金地要實現像造汽車一樣建房子。”
這也為金地產品體系的發展奠定了方向。
金地管理助理總經理李友光認為：房地產進入新週期，數字化、智慧化、綠色化是工程建造行業發展的新趨勢，各種新型建造方式、先進建造應用隨即興起，
建築業正在從勞動密集型向科技密集型轉變。
為此，金地管理不斷探索建造方式的轉型升級，積極嘗試運用更先進科學的建造體系，並適時推出
“四化”建造體系。
即以
標準化產品設計
為基礎，對建築進行模組化設計，這些模組經由
工廠化生產
做標準化製造，並在工地進行快速的
裝配化施工建造。
同時利用
資訊化管理系統
串聯設計出圖、成本算量、再到工程建造，將開發商、設計師、施工單位以及各類相關方打通，建立數字化多方協同的管理能力，
從而實現建造的“快、精、簡”。
1）設計工程標準化
當前，多數房企追求產品設計標準化，但是未能很好地拉通成本、工程等埠，導致各專業相互掣肘，專案實際落地效果無法達到預期。
而金地管理推行大生產專業一體化，透過
建立產品設計標準、工程構造做法標準、工程量清單標準等三大標準化體系
，實現設計工程標準化，全面拉通設計、成本、工程等埠，進行多專業協同創效。
例如：在設計方案階段進行工程前置管理，提前對比建造成本、施工工效及工程構造做法；透過深化圖紙設計、最佳化施工選擇、細化工程策劃，實現設計、工藝、成本整體協同。
這就如同造車的前期流程，在設計方案階段就已經將建造的工藝工法和標準流程都全部理清了，才能有序進行生產製造。
金地管理工程現場工藝工法
2）構件生產工廠化+施工建造裝配化
金地管理工程負責人王海春表示：建築行業的生產方式正在發生變革，現場手工操作向工廠機械化、自動化生產轉變，粗放型生產向集約型發展。
傳統工程建造手工生產所產生的偏差或隱患，依賴工廠化生產和裝配式建造來解決是一種比較有效的方式。
為此，金地管理順應變化，緊緊圍繞政府大力推動裝配式建築的剛性要求，把傳統建造方式中大量現場作業工作轉移到工廠進行。
如疊合樓板、預製牆板、預製樓梯、整合廚衛、PC陽臺、單元幕牆、定型化安全防護、全鋼爬架、定型化拉桿式懸挑架、盤扣式腳手架、鋁模板部件等都是透過工廠化加工製造。
可控的
工廠生產環境
，能夠較好地保證預製構件和部品質量達到標準要求，然後現場裝配建造將預製構件和部品組裝為建築實體。
例如採用
PC預製構件
，可將複雜的異型凸窗在工廠提前預製，現場拼裝，每個構件10-15分鐘即可完成安裝，每層只需4-5人，半天時間即可完成一層PC構件安裝，在保證質量的前提下也提高了效率，一舉兩得。
而透過
鋁模+裝配式建造
，不僅有效提升牆面平整度、垂直度，還能避免開裂、滲漏、空鼓、尺寸偏差、管線預埋偏位等常見質量通病，全面提高房屋的工程質量，從而
讓“建造不漏水的房子”的目標得以實現。
這就如同汽車製造中，部件都是工廠機械化生產，最後進入車間流水線進行統一組裝，從而最大程度保證質量的一致性。
3）工程管理資訊化
值得一提的是，金地管理還開發了
代建行業首個為委託方量身打造的資訊化平臺——“委託方駕駛艙”。
將進度、營銷、成本、工程、設計、費用等8大模組、190個核心經營指標清晰呈現，從而幫助委託方實時、全方位的瞭解專案情況，
實現“像駕駛汽車一樣操控專案”，為雙方信任關係的建立打下了良好的基礎。
以其工程資訊化管理平臺為例，包含智慧工地系統、工程智檢、安全線上化、雲端管理系統等模組，不僅實現工程現場建造過程智慧化管理與監控，還能夠有效提升管理效率及質量。
也讓委託方和工程後臺不用去工地，
在線上就可以非常直觀、便捷、高效瞭解工程建造的關鍵環節和實施過程。
金地管理智慧質量中樞系統
在李友光看來，
“四化”建造體系的核心還是減少溼作業，減少對人工手藝的依賴，升級迭代建造場景和生產方式，從而從根本上系統全面徹底解決品質管理的痛點和難點問題。
不難看出，這樣一套完整的“四化”建造體系，已經逐步在向汽車工業生產製造的方式靠攏，實現像造車一樣造房子，未來也僅是時間問題。
2
五維一體精細管理，高品質交付水到渠成
僅憑先進的“四化”建造體系顯然是不夠的，因為它只是打造高質量工程專案的基礎和前提，那麼金地管理又有什麼樣的工程管理體系作為支撐呢？
經過幾年的管理實踐，依託金地集團的體系優勢，結合代建業務的特點，金地管理逐步搭建起了擁有代建模式特色的
“定製管理、技術支撐、安全第一、品質為先、文化引領”五維一體的工程建造管理體系
，為實現工程建造高質量目標保駕護航。
1）定製管理
鑑於南北方地域差異、委託方多元化需求、專案業態複雜多樣等諸多差異化因素，金地管理採取
一專案一策略的定製工程管理思路。
針對不同型別專案，根據經營需求及專案自身特點，結合委託方的真實訴求，從構造做法、技術要求、材料品牌、建造體系、成本目標、供應商選擇、權責分判、評估標準等維度定製化匹配不同的工程管理策略。
始終圍繞專案價值最大化和自身實際需求開展管控，這也是金地管理受到市場認可的原因之一。
2）技術支撐
技術能力是代建公司工程管理能力的核心要素之一，金地管理自成立以來非常重視工程技術能力的建設，也組建了
內外部兩級專家庫進行技術賦能。
專案前端，狠抓方案論證與評審、圖紙層層稽核與交圈，標前強制審批技術要求、構造做法、建造體系等，複雜工程工序和特殊技術工藝都要專項策劃，這樣一系列的前端強制管控組合拳，最大限度讓技術管理事半功倍。
目前，金地管理在複雜地下工程、超高層建築、商業綜合體、大型機電、幕牆、鋼結構等方面都有著豐富的經驗和技術儲備，
已快速成長為國內商辦代建領跑者。
而且，金地管理一直在持續探索和推動“四新”在各個代建專案的應用和推廣，如超高層水箱阻尼器技術、空中鋼結構廊橋整體提升技術、大底板跳倉法施工技術等等。
結合這幾年的實踐和積累，金地管理在“四新”應用領域已經固化形成了
大型裝置檢到位系統、高支模線上監測、三段止水螺桿、靜音樓板、實測機器人
等14項強制應用項和23項推薦選用項，不斷加強技術驅動和智慧建造廣泛應用。
3）安全第一
安全永遠是生產的第一要務，代建行業中施工安全保障尤為重要，為委託方提供優質服務的根本前提就是可靠的安全風險管控。
金地管理深刻意識到安全不應當只是一家企業的生產經營成本，更是競爭力，是效益。
確保安全合規，企業才能往更高質量、更大規模發展。
基於此，金地管理提出了
“以人為本，安全第一”
的管理理念，把工友的安全放在首位，當生產與安全存在衝突時，優先保障施工安全。
金地管理將安全作為絕對底線，建立全方位的安全管理體系，同時結合發展趨勢和實際情況，不斷從制度、流程、施工工藝工法、管理工具等方面去適配和最佳化。
為了解決一線安全的檢查和驗收標準不明晰、管理留痕不到位等管理難題，金地管理針對性開發了
安全管理資訊化平臺
，聚焦安全檢查、安全驗收、安全晨會、裝置管理等主控模組，作為專案安全管理的有力工具，用數字化手段推動安全風險常態化管控。
安全管理工作是“一把手工程”，管生產者管安全，落實安全責任，夯實安全管理能力是安全工作的第一要務。金地管理
推行“有感領導”建設
，充分發揮領導帶頭示範效應，並透過標前管理對安全投入標準進行清單化明確，對大型裝置進場驗收採取總部級強制稽核等管理手段，全面保障施工安全。
4）品質為先
代建是個乙方生意，金地集團董事長凌克特別強調：
金地管理的工程質量一定要有保證，因為質量是乙方的生命線。
因此，金地管理特別重視工程質量管理，構建了一套全專業、全過程、強監督、強管控的品質保障體系，
堅持過程質量高品質與交付質量高顏值相結合的價值觀導向。
過程質量聚焦於結構要安全、材料要合規和空鼓、開裂、滲漏三大質量通病要防住，強化第三方評估的過程體檢功能，持續改善工程實施狀態可控、向好。
交付質量高顏值則是強調
工程效果精彩呈現與觀感細節完美處理，給予客戶尖叫的視覺衝擊和使用體驗
，追求客戶工程維度高滿意度，重點發力外立面、屋面、景觀、精裝修、公共部位及裝置設施、地庫等幾大模組。
金地管理衛生間地面防滲漏工藝工法
2022年是金地管理交付品質年，為此針對所有交付專案開展“品質逐鹿”專項行動，舉公司之力強化產品細節打磨，著力創造精品工程。
5）文化引領
隨著公司代建業務的快速發展，管理規模越來越大，專案數量越來越多，對工程管理要求越來越高，迫切需要加強工程文化建設，提升工程軟實力。
因為強大的
工程文化不僅有助於建一流精品工程，外樹形象、內煉素質，還能提高工程系統整體管理水平
，促進管理理念的更新，實現管理效能最大化。
金地管理深知文化對於工程系統組織能力建設與團隊管理的重要性作用，近三年一直在大力推動工程文化建設，力求在理念引領、精神激勵、規範行為、形象塑造上獨樹一幟，增強廣大工程團隊的凝聚力與歸屬感，營造團隊協作、和諧共生、上下同欲的工程氛圍。
2020年，
首提工程師文化
，號召全體工程人踐行“服務為綱、專業為本、令行禁止、使命必達”行動綱領，強化服務意識、專業力與執行力建設；
2021年，
首屆工程師文化月
，提出“用心 · 用力”開展工程工作，並推出“工程師特質321”模型及金地管理工程師宣言；
今年以來，圍繞“強專業”開設了
《精益工程課堂》
，並和人力行政部組織了
《複合人才培養計劃》（工程班）
系列課程開發與培訓，全面系統高強度著力專業能力提升；
此外，還在工程系統陸續開展了諸如：
工程高管面對面、安全大使評選、專業知識競賽、工程文化故事徵集、“工程師特質321”和“工程師宣言”上牆
等大量的文化活動，大大增強了全體工程人的參與感、榮譽感、歸屬感和文化認同感。
經過三年多的持續探索和不懈努力，金地管理逐步沉澱淬鍊了具有代建特色的工程文化——強專業、善管理、重服務，倡導全體工程人努力踐行
“把每一個專案當做自己的來管”
，用心用力開展各項工程管理工作，力爭實現
“每管必優”，不辜負每一份重託。
金地管理正是以
“五維一體”的工程管理體系為支撐，與“四化”建造體系相輔相成，從體系端奠定整體建造水平，從管理端突破工程品質上線，雙管齊下，確保了工程品質的完美呈現
。
綜上所述，
四化驅動精益建造和五維一體精細管理，就是金地管理公司推行工程管控並呈現高品質交付的兩大法寶。
透過與金地管理的深度交流，濤哥明顯感覺到金地管理人的工匠情懷和品質追求，他們一直將“科學築家 · 精益建造”作為工程管理核心價值觀。
“科學築家”是金地集團的使命
，體現科學和專業的特質，是一種尊重規律的發展思維，也是金地管理人一直以來對產品精雕細琢的工作態度的集中體現。
“精益建造”是金地管理有別於傳統地產模式
，依託金地代建共贏G體系，精準洞察客戶需求、量身定製開發，下沉式精細化管理、用心真誠服務，致力於打造完美工程品質的集中價值體現。
未來金地管理將始終踐行“科學築家 · 精益建造”的工程管理核心價值觀，以“全國性標杆工地觀摩”活動為抓手，持續探索建造方式的轉型升級。
運用更先進、科學的建造體系，夯實精細管理，推動精益建造，
把每一個專案當做自己的來管，全力打造有口皆碑的產品，持續為廣大客戶創造價值。
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