北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
您好，我的訴求是房子距蘇州街地鐵站1。5小時內的地鐵通勤時間，商品房價格420以內，首付200左右，2居或3居，新房。
目前看的商品房子有通州的禹州朗庭灣82平3居，房山的華髮中央公園85平3居，中海寰宇世界72平2居，這三個總價都在420附近，貸款還款極限。
申請的共產房有大興正商杏海苑，和房山的軒景家園，這兩個總價都在300內，無壓力。然後我不需要考慮孩子上學問題。
想問下從房子本身和未來房子的升值，交通和區域發展角度講，您覺得哪個幸福度會更高些？有什麼建議呢，或者有什麼其他推薦呢，謝謝您。
回答：
1。 借這話題多說幾句吧，並非針對你，而是面對眾多剛需上車族。每次行情到了中期以後，剛需們都比較焦慮，要求也就越發不現實。而市場和開發商都是冷酷的，越到這種時候兒割韭菜越狠。我給開發商打工20多年，該收割的時候從來沒手軟過。也就是現在不賣房了，說兩句經驗當參考吧。
2。 既然訴求是商品房，注重房子的升值，可選的卻不是那麼回事兒。相當於嘴裡說不要，身體很誠實。或者說是理想很豐滿，現實卻充滿骨感。
朗庭灣是通州的限競房，華髮中央公園也一樣，也可以說是商品房。但如果這麼算的話，北京所有的房子就都是商品房了。杏海苑和軒景家園更是共產房，這要也算商品房是不是太勉強了？
打個比方吧，相當於想買輛機動車，目的是上高速，然後問電動摩托和改裝了的三輪兒哪個合適？這兩種車確實可以歸入機動車範疇，但和常規理解的不一樣吧？
投資任何產品，身份很重要。清北碩博文憑和三本專科的含金量不一樣，在職場發展上會有很大不同的。投資貴金屬最好別買鍋爐，收藏瓷器也千萬別碰微波爐專用款，很難說有什麼升值。
所以如果注重保值升值，首選純商品房。其他型別的品質未必差，但關鍵是很難讓將來的接盤人相信，也就沒人出高價。但這兩年的純商品房新盤，投資性也大多不高（市區豪宅除外）。主要是被限定了售價，那開發商很難說注重質量，表面上的肯定能說得過去，整體質量不好說。尤其到了這種時候，哪個開發商都想趁著行情好快點兒賣房，更沒必要注重質量了。所以雖然不能說投資性肯定低，至少是不好保證。
3。 限競房是典型的自住型房產，政策房性質，投資性偏低。除非是開發商真的講誠信，寧可賠錢也要注重質量，否則其升值性不可能超過周邊同等純商品房。北京20多年來推出過N多種政策性和保障性房產了，除了單獨的學區調整，其他升值好的一個都沒有。
所以這種房就是買來自住合適，除非是真的能確定質量好和價格倒掛，否則別在升值上的期望太高，五年限售期就已經閒置了投資性的。
4。 共產房更是純粹的自住型房產了，制度設計的非常完美，徹底堵死了所有的投資獲利通道。這種房不僅沒有自由流動的權力，連讓孩子直接繼承都做不到，還談什麼投資性就沒意思了。所以就是純粹自住，投資最好別和政策正面硬剛，贏不了的。
5。 中海寰宇視界是純商品房，但這價格合適嗎？巴菲特講的是價值投資，這價值得被低估才行，如果價格高那就是價值被高估了，開發商已經透支了未來的收益，不會給剛需留下獲利空間。
看看周邊的二手房價格，長陽的地段更好配套更全，半島等商品房也不過是4萬多。稻田這專案被回遷房三面包圍，升值能很好嗎？看過金域緹香和京西祥雲的價格走勢了嗎？沒看過就去問問業主們，看他們這幾年有多少收益？
6。 幸福度更高？剛需上車，在不考慮保值升值的情況下幸福度最高。就相當於畢業生找工作，在不考慮工資和人生髮展的情況下幸福度最高，在哪兒不是混日子啊。但錢多事兒少離家近權力大升職快的崗位，是輪不到普通人的，想有發展都得從最苦最累的崗位慢慢兒熬。
投資就是做生意，想賺錢四種途徑，最牛叉的憑權力，掌握壟斷資源；其次拼財力，搶奪稀缺資源；第三憑智力，發現市場機會；最基層的憑能力，也就是出賣勞動力，賺辛苦錢。
普通人做生意，尤其是起步階段，想賺錢就得吃苦受罪。但非得幻想躺著就能賺大錢，那就問問自己憑什麼吧？
具體到房子上，有權力嗎，能買到那些定向福利房嗎？財力夠嗎，能買得起市區豪宅嗎？能力夠嗎，分得清各種產品性質瞭解價格走勢嗎？如果都不佔優勢，還不想靠辛苦去換取收益，想隨便買套房就能升值，再談所謂的幸福度就實在有點兒不太現實了。
當然居住的幸福感會實現，保值升值什麼的則不太可能。在資金不是很多的情況下，投資和自住是相沖突的，必須有所取捨。
7。 總之話說的重了，是否接受看自己吧。只是提醒一下，投資就是做生意，在資金不是很多的情況下，做不到什麼好處都佔。北京這兩年新房中升值好的基本都是市區豪宅，郊區普宅連商品房都不好保證質量，就因為價格被限制，無論是不是限競房都差不多。
所以如果注重保值升值，建議降低些要求，以成熟板塊的二手商品房為主吧。居住體驗肯定不如新房，但保值性強，至少將來置換的時候不吃虧。僅供參考。
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