在烘焙店經營中，好的店面位置也是開店成敗的重要因素。這麼說並不是選單、經營概念、接客方法、內裝等不重要，而是原因在於以下兩點。
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1。 店面=地段，是成功的關鍵
作為烘焙店，產品的味道和服務固然重要，但地段也非常重要。無論你能提供多麼美味的產品、多麼貼心的服務，如果顧客不知道你的店，照樣不會光顧。
如果你的餐飲店在交通不便的地區、需要花時間去的偏遠地區，會極大降低顧客的光顧頻率。如果能找到與產品、服務相匹配的優良地段，則能確保80%的成功率。
2。 店面決定初期投資金額
現在的烘焙店經營中，“如何在短時間內收回投資資金”變得極其重要。為什麼這麼說呢？
因為競爭對手出現的速度越來越快。烘焙店的經營週期正在逐漸縮短。
鑑於此，從“如何控制初期投資”這一角度來看，選擇優質的轉讓店面，而非全新店面，已成為成功的關鍵。
委託房產中介公司尋找店面是最常見的方法，在這裡不做贅述。而且真正優良的店面不會作為房地產資訊被公之於眾。真正好的店面，早在被房地產公司登記以前就已經定好了下家。
好店鋪の評判
從低風險的角度來看，在選擇店鋪時，最應該重視的因素是“投資回報率”。我們假設以下兩間店面可供選擇。
店面A地段：繁華商業街的黃金地段
鋪租：4萬
面積：45坪
初期投資：100萬
店面B地段：繁華商店街
鋪租：1。2萬
面積：25坪
初期投資：40萬
店面A地段優良，雖然或許能夠取得較高營業額，但鋪租較貴，初期投資額不菲。店面B鋪租較低，初期投資或許能控制在較低水準，但商業街地段無法獲得較高營業額。
找到備選店面時，首先應該透過調查競爭對手的方式對營業額做一個大致的預估。
透過調查我們發現，店面A每月營業額預計為50萬，利潤額為5萬。店面B每月營業額預計為20萬，利潤額為1。8萬元。
計算各自的投資回報率可以看出，單純從投資回報率的角度來看，店面A投資回收週期較短，似乎條件更優。但若實際上的營業額和預期有差距，投資回報率就會發生巨大變化。總之進行正確的營業額預估是十分重要的。
建議大家透過調查競爭對手的方式預估營業額，但事實就是，營業額的預測依舊不是一件簡單的事。以投資回報率為基準判斷店面。如果將投資回報率設定得高一些（50%以上），那麼即使實際營業額低於預測，也不會造成太大損失。
好店鋪資訊の來源
理論上來說，初次創業的人很難獲得優質店鋪資訊，好的店鋪資訊往往掌握在大公司或者具有廣泛人脈的個人手中。
1.熟人介紹
租客退租時一般會透過房地產中介告知房東。房東會設法縮短因房屋空置無法收取房租的時間。
所以，從接到租客的通知到正式退租這段時間，房東就會開始尋找下一任租客。因現任租客還未退租，所以不可能大張旗鼓地招租，但會透過熟人將訊息傳遞出去。
2.為餐廳服務型公司
金融機構（銀行）、會計師事務所、經營顧問等為餐廳經營提供服務的公司，一般會事先得知關張訊息。
這些公司也會幫助創業人士介紹店面，但作為回報，往往會要求對方使用它們的服務。
金融機構會要求貸款業務，會計師事務所會要求籤訂顧問合約，這些都是不成文的規定。若是優良店面，不妨與從中牽線的金融機構、會計師事務所保持業務關係，因為很可能某一天，你會需要它們的。
此外，經營顧問多數只會要求中介費，並不會強迫顧客簽訂顧問合同，這一點可以事先確認。
3.室內裝修公司
實力雄厚的內裝公司掌握著店面資訊。但接受它們的幫助，往往意味著要接受它們的服務。為了不至於挨宰，建議大家事先要求提供報價單，並貨比三家。
4.建築公司
建築公司與室內裝修公司一樣，建築公司也掌握著店面資訊。實力雄厚的建築公司可以與房東直接接觸，所以極有可能淘到黃金地段的店面。但建築公司多數希望建造全新的店面，所以一般不會介紹轉讓店面。
5.設計師事務所
有名的設計師事務所往往掌握著最新資訊。許多事務所不僅承接新店面的設計工作，還會承接出新店面的設計工作。所以，只要與它們搞好關係，便能獲得店面資訊。
6.連鎖門店內部人員
連鎖餐廳、加盟連鎖店總部經營多家店鋪的人，往往有多種途徑獲取資訊。即使自己沒有加盟連鎖餐廳，如果與連鎖餐廳、加盟連鎖店總部的高層有私人往來，也可以獲取店面資訊。
特別是那些不太適合該連鎖餐廳的店面，很有可能轉讓給別人。
7.商會
或許很多人不知道，各種商會往往掌握著一些小型店面的資訊。特別是商業工會它們的經營指導員熟知地區情況妥協，選擇相對來說最好的那間店面。
那簽訂店面租賃合同時，有哪些值得注意的地方?
店面租賃の注意事項
當我們不具備專業店面租賃知識時，往往容易踩雷。所以，請務必注意以下幾點：
1.退租時的條件
即使租的是轉讓店面，從前店主處購買了內部裝修，但如果合同中寫明退租時必須恢復成毛坯狀態，原則上這部分的費用由承租方承擔。大多會新增退租時必須恢復成毛坯狀態這一條款。
最大的問題在於，許多人容易忘記，或者壓根沒注意到這一條款。店鋪經營過程中，往往會發生許多意外。因此，最好把退租時的費用也納入預算中。
2.關於保證金
如果存在與“扣除保證金”相關的內容，可以與房東協商，儘量刪除這些條款。
對於“扣除保證金”這樣的條款，請各位一定與對方好好協商。要充分考慮到對方扣押保證金的可能性。
3.關於定期房屋租賃合同
租賃合同分為房屋租賃合同和定期房屋租賃合同兩種。前者是最常見的合同，問題不大。定期房屋租賃合同恰恰相反，它對租戶而言極為不利，需要提高警惕。
定期房屋租賃合同中，以下幾點對租戶不利。
（1）存在合約終止後，強制性退租的風險。
普通的租賃合同，合約期結束後，也可以透過“續約”的方式繼續承租。
即使與房東關係不好，只要按時支付房租，遵守規定，法律上房東是不能因為自身的意願強迫租戶退租的。
但是，如果簽訂的是定期房屋租賃合同，不論你投入了多少資金，進行了多少內部裝修，一旦合約期滿，只要房東不同意續租都會被驅趕。
如果不答應房東提出的房租要求，就必須退租，不能砍價，普通的房屋租賃合同允許砍價。
比如，修建了新馬路導致交通量驟減或者因其他不可控因素而導致營業額驟降，等等，當週圍環境發生巨大變化時，房東有可能答應租戶的降價要求。
（2）定期房屋租賃合同是不允許中途解約
如果簽訂的是定期房屋租賃合同，一旦簽約成功，房租是不可能降的。不能中途解約原則上，定期房屋租賃合同是不允許中途解約的。只有在解約部分有特殊約定的情況下，才允許中途解約。如果沒有特殊約定，幾乎不可能中途退租。
如果強制退租，退租後也可能需要承擔合約期內產生的房租。提出簽訂定期房屋租賃合同的多數是黃金地段的店鋪主人。
其他情況，就是房東打算將來改變房屋用途、進行再開發等。當房東提出簽訂定期房屋租賃合同時，可以與對方協商，爭取在解約的部分新增特殊約定，或者酌情減鋪租、保證金等。不管怎麼說，此類合同都對租戶極其不利。
關於店鋪選址的思考，如果有更多的疑問和建議，歡迎在下方留言，我們共同探討！
