武漢市江漢區與礄口區發展現狀與潛力對比(一)

武漢市江漢區與礄口區在區域面積、人口、地理位置等方面在武漢各區之中擁有最強的相似度(礄口區面積41。46平方公里,江漢區面積28。29平方公里,兩區同屬武漢面積最小的兩區;2020年礄口區人口66。7萬,江漢區人口64。79萬,人口差距不大;礄口區在東北方向與江漢區接壤,兩區交界線長度約佔礄口區際界線總長度的三分之一),但是在多方面因素的影響下,兩區發展現狀卻並不像人們料想的那般相似。下面從區位、教育、醫療、商業、生態資源、交通、產業、土地等方面進行比較。

一、區位

從武漢市自然資源與規劃局2021年公佈的武漢市中心城區地圖可以看出,江漢和礄口全域都位於三環線以內,從環線位置來看,兩區都是名副其實的老牌主城區。根據地圖可以大致估計,江漢區約三分之二的區域位於二環內,而礄口區佔比不足三分之一,超過三分之二的區域位於二環外三環內。無論武漢市城市建設往何處發展,二環內始終是武漢頂級配套最集中的核心區域。從環線來看,江漢區更加靠近武漢市核心區域,區位優勢更明顯。

武漢市江漢區與礄口區發展現狀與潛力對比(一)

礄口區地圖,漢西路為二環線

武漢市江漢區與礄口區發展現狀與潛力對比(一)

江漢區地圖,發展大道為二環線

二、教育

江漢區最好的高中是武漢一中,屬武漢市“九大名高”之列。根據一般網站統計,佔據全市前十位次的初中有一初慧泉,小學有紅領巾小學。而礄口有名氣和口碑不輸於武漢一中的武漢十一中(武漢市十一中同屬“九大名高”之列)。位於礄口區的武漢十一初和崇仁路小學與對等的一初慧泉和紅領巾小學也位於同一檔位。從教育資源來看,兩者在全市不算突出,相互之間半斤八兩。

三、醫療

從三甲醫院的數量來看,礄口區擁有五家三甲醫院,分別為同濟醫院、武漢市第一醫院、湖北省人民醫院、武漢市第四醫院、武漢市精神衛生中心;江漢區擁有三家三甲醫院,分別為協和醫院、湖北省中西醫結合醫院、武漢亞洲心臟病醫院。根據復旦大學醫院管理研究所釋出的2020年醫院排行榜顯示,同濟醫院排名全國第六,協和醫院排名全國第九。另外一醫院、四醫院、省人民醫院均為大型綜合性醫院。因此從輻射力來說,礄口區醫療資源也要優於江漢區。綜合來看,礄口區是武漢市醫療資源頂級大區,醫療資源從數量和輻射力來說均要勝過江漢區。

武漢市江漢區與礄口區發展現狀與潛力對比(一)

全國醫院排名,同濟、協和均進前十

四、商業

從商場層次來看,江漢區以武漢國際廣場為核心的武商摩爾城一直以來幾乎壟斷武漢奢侈品市場。近兩年來,隨著恆隆廣場和武漢K11的相繼開業,礄口區開始在奢侈品市場佔據一席之地。恆隆廣場擁有不輸於國廣的品牌陣容,硬體條件比更早建設的國際廣場更勝一籌。雖然從現狀來看,恆隆廣場的人氣依舊無法與國際廣場相提並論,但是從潛力和規模來看,更看好礄口區。

武漢市江漢區與礄口區發展現狀與潛力對比(一)

根據網上流傳的排名,武商摩爾城銷售額全國第六

從規模和人流量來看,江漢區的江漢路商圈是武漢百年繁盛之處。以武商摩爾城為主力的武廣商圈銷售額位居全國前十。礄口區區內沒有形成大型商圈,傳統的武廣商圈核心部分還是位於江漢區區域內。即使恆隆廣場和K11可以發展到與武商摩爾城(武漢國際廣場、武商廣場、世貿廣場)分庭抗禮,但是個人認為江漢區的江漢路商圈從規模和人氣(大型商場有M+、中心百貨、王府井百貨、新佳麗廣場、大洋百貨、萬達廣場等,外加室外商業街區)可以PK掉礄口區餘下所有的購物中心(凱德廣場武勝路店、星匯維港購物中心、泛悅mall、山姆會員店、麥德龍、凱德廣場西城店、宜家薈聚),另外江漢區還擁有南國中心、江宸天街、菱角湖萬達廣場、泛海城市廣場等商業體外加花園道、華髮中城薈等一眾高品質商業街。從規模和人氣來說,礄口區要追上江漢區還有長遠的路要走。

五、生態資源

水資源作為可遇不可求的生態資源,對於城市的發展有著獨特的促進作用。

從江景資源來說,江漢區位於兩江交匯處,同時擁有長江和漢江岸線,長度雖然不大,卻同屬正核心區域。長江擁有“長江主軸”的規劃加持,漢江沒有與“長江主軸”平齊的城市級規劃,但是長江入江口處的漢江岸線,無論如何,在漢江沿岸,都應該擁有最高規格的定位和最優先的開發級別。不足的是,江漢區區域從三環線到兩江交匯處呈階梯式漏斗狀縮小態勢,也就是說,江漢區位於兩江交匯處的區域位於漏斗頸口處。這使得江漢區的江景資源難以輻射到江漢腹地。礄口區沒有長江岸線,卻是擁有最長江岸線的主城區(礄口區漢江沿線長度14。5公里),且礄口區地勢狹長,從晴川橋到長豐橋,沿漢江鋪開,大部分核心區域位於漢江附近。因此礄口區江景資源從區位和定位不及江漢區,但是輻射範圍和收益人口要優於江漢區。