近日，有網友在口水樓市上爆料，橋西運河天地很多店鋪都關門了，人氣慘淡……
其實不止運河天地，新天地G193、濱江盒座社、未來科技城博雅城、蕭山寶龍城市廣場、翁梅藝尚魔方等多家綜合體，也正在遭遇著相似的困境。
01
運河天地
2011年“十一”假期，橋西大運河畔分外熱鬧。
由9幢老廠房組成的大河造船廠舊址進行修繕，搖身一變為時尚靚麗的開放式商業街區——運河天地。
曾幾何時，周星馳投資打造的比高電影城、東南亞風情的藍之蓮餐廳以及風靡一時的ZOO COFFEE，都是年輕人熱衷的網紅打卡地。
2021年7月，記者再度探訪運河天地時，發現昔日的橋西網紅打卡地，早已風采不再。
運河天地實景圖
運河天地主街上的餐飲店、茶飲店大多數都已經歇業關門了。
知名餐廳藍之蓮大門緊閉，門上的公告顯示：店鋪已於2020年8月3日暫停營業，後續計劃做升級改造。不過從現場情況來看，餐廳並沒有任何升級改造的跡象。
ZOO COFFEE、金夫人婚紗攝影、錢塘商學院等沿街主力店，玻璃門緊閉且都上了鏈條鎖，透過玻璃窗向內觀望，店鋪空置已久。
目前，運河天地湖州街以北部分，在營業的只剩下比高電影院、隱上花園餐廳。
無獨有偶，運河天地北面緊鄰、於2017年9月底開業的運河七區，如今狀況也不是很好。二樓以上大量的餐飲店鋪，處於大門緊鎖的閉店狀態。
運河七區實景圖
02
新天地G193廣場
2018年4月，杭州新天地G193廣場開業，以“藝術改變生活”為理念，定位為藝術生活綜合體，旨在打造成杭州的K11。
3年多過去了，新天地G193廣場現狀如何？
新天地G193廣場外部實景圖
從外部來看，新天地G193廣場一樓沿街商鋪搭滿了腳手架，沿街主力店鋪均已閉店，僅剩下麥當勞、星巴克、羅森等幾家知名快餐、便利店尚在營業。
走進商場，室內九成以上店鋪已關門，僅剩下盒馬鮮生一家尚在營業，整個商場處於裝修施工的狀態中。
中庭處搭了不少腳手架，商場內部硬體設施在做翻新。從內部裝修圍擋來看，水裹·湯泉生活準備進駐，後續或將成為商場主力店。
新天地G193廣場內部實景圖
03
盒座社
地處濱江浦沿中醫藥大學地鐵口，開業了6-7年的美食娛樂廣場——盒座社，近期的商場人氣也不盡人意。
盒座社美食娛樂廣場位於江南商匯大廈4-5層，由集盒、皇后公園策劃團隊所打造，走的是室內街區式路線，規劃了KTV、影院、網咖、潮流電玩、美食、創意零售等小鋪。
盒座社外部實景圖
7月份，記者探訪時發現，現場除了胖哥倆肉蟹煲、弄堂裡、甘茶度等幾家主力的餐飲、茶飲店還在開業外，其餘大部分店鋪都已經關門了。
即使是在中午用餐時間，商場內的客流量也不大，商家主要還是在做一些外賣生意。
由於綜合體是室內街區式設計，路網錯綜複雜，且店鋪分割較多，以致於內部動線不清晰，對客流的匯入也有所影響。
相對而言，1-3層的物美大賣場生意還比較好，人氣旺一些。
盒座社內部實景圖
04
蕭山寶龍城市廣場
蕭山寶龍廣場於2016年1月份開業，當時也是板塊內萬眾期待，首入蕭山品牌佔比達30％，永輝超市、大地影院旗艦店為兩大主力店。
不過，隨著時間的推移、市北西板塊商品房的高速發展，以及周邊濱江區、蕭山老城區其他大型商業綜合體的相繼開業，蕭山寶龍廣場的光芒開始慢慢淡去。
蕭山寶龍廣場外部實景圖
7月份，記者探訪時發現，商場內部一樓主力店以及四樓餐飲店的經營狀況還比較良好，一樓中廳會舉辦一些童玩類親子活動，人氣不錯。
比較難的是商場二、三樓，閉店情況頻現，已經開始出現整排的空置。
另外，室外商業步行街的租賃狀況也不太樂觀。
一樓商鋪空置率在50%左右，二樓的商鋪空置率可能就有80-90%了。
蕭山寶龍廣場內部實景圖
05
博雅城
提起佔據著區域黃金地段、被寄予厚望，最終呈現卻並不盡如人意的綜合體，未來科技城的博雅城就是一個典型的案例。
博雅城，原名西溪海港城，2011年拿地，2014年被北大資源收購，2017年開始招商，直到2019年12月低調營業。
博雅城外部實景圖
早在2020年11月份，記者就對綜合體進行過一次探訪。
當時商場一樓中廳，一排排掛滿衣服的落地衣架“特賣會”式聚集，一股濃濃的“奧萊”風迎面撲來。
二、三、四樓，開門的店鋪沒有幾家，大多處於卷閘門拉上的閉店狀態。
整個商場只有外賣員進進出出，顯得有點冷清；唯剩下B1的物美超市，還比較有人氣。
博雅城內部實景圖
近幾年，杭州商業綜合體遍地開花。
高規格的商業綜合體，諸如K11、恆隆廣場、新鴻基江河匯、SKP等，來了不少。
但也有不少商業綜合體，尤其是區域型商業綜合體，客流不佳、店鋪關門，正遭遇著經營困境。
有一類綜合體，可能是開業久了、在區域競爭中逐漸失去光彩，亟待轉型。
比如，橋西的運河天地，周邊2-3公里範圍內運河上街、D32、樂堤港、大悅城、ins park、萬達廣場等批次的商業綜合體匯聚。
又如，蕭山寶龍廣場，本來周邊就有加州陽光、銀隆百貨、蕭山永珍彙集聚，馬上還要迎來奧體印象城、濱康天街、甚至SKP的正面夾擊。若不轉型，生存空間恐將越來越窄。
另一類綜合體，明顯是一開始的商場定位、品牌招商就出現了問題。
這時候，如何重新規劃，轉型升級，做好區域內的差異化競爭，就顯得尤為重要。
也有很多“置之死地而後生”的案例，比如拱宸橋東的運河上街。
2014年開業以來運營狀況一直不理想，甚至一度改走“城市奧特萊斯”路線。後來，杭州首家盒馬鮮生的入駐以及地鐵5號線通車，挽救了它。
雖然，運河上街裡的品牌不高階，但還是比較接地氣、符合其社群型商業綜合體定位的。近兩年，運河上街龐大的人流量，就是最好的印證。
當然，如果靠自身不行，也可以引入更加專業的運營團隊。像下沙吾角商業中心就引入了龍湖，城東新城的港龍城攜手了王府井。
總之，一句話，商業綜合體貴在精，不在多。
營業前做好市場調研，品牌招商符合區域消費層次與結構，切實滿足周邊群眾的日常生活需求，才是最重要的。
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