《平衡管理※Day65，主導平衡，主心骨的重要性》
■點選 ●關注● “寒窗空守/寂寞寒窗空守”。
可享受一對一的工程、房地產、產業運營全面諮詢，首問免費。工程、技術策劃研究，論文修改等歡迎諮詢。
同時歡迎詩詞、文學、禪修類交流。
●張口亂語●：房地產商總有猶豫，或者是多種業態在周邊都有成功例子，總想把所有的錢都賺到手。而這種錯誤通常會令專案失去重點而走向不可知的風險。
業態之間是互補的，也是互斥的。在大業態之下還有小類別。比如說，住宅，有商品房，有老式的房改房，有公寓，有別墅，甚至還有工廠宿舍。甚至，在某些類別中還能分出各種的小類別。如果一個小區是別墅搭配房改房，是不是覺得就非常的彆扭。不要說沒有，其實還是有的，只是這些自然形成的歷史組合，並不常見而已。
業態之間還是有很多的故事，經過十年、二十年形成的區域整體環境，總是會看到和當初規劃的不一樣。這就是自然磨合的結果，也是一種互補互斥達成的平衡。當然，這種平衡也是非常脆弱的。經常會看到，由於受到外部環境的衝擊，這種平衡就很容易被打破。比如說，在廣州有大片的村級工業開發區，也透過這種開發區帶旺了村裡的商業和城中村。但是，某項政策的改變，例如環保政策的加碼，可能就完全打破了原來的開發區內部的結構。這就是一種現實情況。
當然，在看到難點的同時，也應該看到機會。如果好的規劃，做好相關的產品規劃，那麼就可以減少產品的磨合期，更重要的是，可以保障整個專案具有較高的彈性，可以適應形式的變化。這就說明，前期策劃是最為重要的。如何做好這種平衡，一直都很難，而文章也在前面說了很多的思路，現在也想總結一下。
○主導○
對於房地產開發商來說，不可能像政府一樣謀劃一個全產業鏈，就如同世界上只有中國可以做到所有的工業門類齊全。就算是在一個區域完成產業業態的全面佈局，也需要足夠多的人口。而在當今，已經到了社會大分工，這種大分工不僅僅是在產業上，也同樣在房地產業態中。
全業態幾乎是所有房地產開發企業的夢想，如果有的話，那麼在香港的確有房地產開發企業存在區域性做到了掌控一切。這種掌控實際上就替代了政府，成為了土地的真正主人。所以，在房地產專案中，全業態專案一直都是一個悖論。那麼既然一個專案內不可能完成這種迴圈，而需要更多的外生動力支援，那麼任何的房地產專案都必須有一個主導的業態來起作用。
那麼這個業態其實也很簡單。在一、二線城市得核心區，就會選擇商業作為核心業態。因為，只有這個地區才能把商業的價值拔高，具有最良好的、最優秀的價值。就像前文所說的五大CBD一樣，其最高的價值依舊是坐落在這些商業中，或者以商業作為這些業態的核心組成部分。
但是，在這個地區，每一塊地的大小都受到了巨大的限制，從而也制約了這些企業無法完成在一個專案中完成業態的分佈。通常只有一個主業態，選擇住宅、產業、康養作為其次生業態。這種分佈非常的經典，也代表了很多的實際需求。也由於環境能夠形成共鳴，最少也會在主業態——商業中得到足夠的回報。
那麼，對於一二線城市的副中心、次中心，三四線城市得中心，商業體量很難衝上去。但是，這些地方的優勢就是地價會相對於一二線城市要低，這個時候，就可以選擇住宅、產業中的一個作為主業態。特別是住宅業態，這是一種適應性極強的業態，只要一天，在心理上未飽和，就有足夠的漲價機會。畢竟住宅的估價是以未來的不確定來估價，總有人對這種不確定進行高估，那麼只要有人高估未來，就有這個市場的存在。
真真正正的銷售一定是能夠把未來的不確定性變成可接受的肯定邏輯。也就是，要說服別人相信，只要有相信並且有能力支付，就可以達到目的。因此，住宅銷售是世界上最取巧的職業。大部分的銷售成功都是對方已經認為是這樣的，而不是透過自身說服的。當然，這裡不是貶低銷售，雖然已經認同邏輯，但是促成成交還是一件非常困難的事情。一個超出自己家庭總資產的標的物，怎麼來談及這個慎重都不為過。所以大部分的時候，由於無法取得一致，又或者已經超出了家庭的支付能力而無法成交也是很正常的。
主導的力量是強大的，但是，也是具有很多的限制的。但是，主導的業態，必然要是整個專案最重要的支撐。如果主導業態只是為其他業態服務，那麼整個銷售邏輯，都會出現巨大的問題。這是比較可惜的專案。平衡，還是要有支點的。
_名詞解釋：“房地產四大產業”住宅、商業、產業、醫養為代表的四種形式，同時也有各自的邏輯。住宅代表的是對未來的預期，邏輯為，夢想成真；商業代表的是對現在的確定，邏輯為，活在當下；產業代表的是對現在的預期，邏輯為，抱團取暖；醫養代表的是未來的確定，邏輯為，青春永駐。_
圖片來源於網路，部分文字也引用於網路。如有侵權，請聯絡作者刪除。
只有訂閱，不再錯過。只有點贊，給予動力。只有回覆，方有目標。
你的需求是，就是作者研究的方向。
為自己而寫作，為生命而喝彩。
作者“寂寞寒窗空守”詩云：
一雨一落魄
一步一蕭索
一影一窗寒
一燈一寂寞
№1096 日期：220305
