前言：
專案總經理在公司既是決策者又是執行者，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定專案各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。
但是房企在專案總選拔、培養和任用上往往不盡如人意。企業管理層抱怨“人不好用”，人力資源部門抱怨“人不好招”。顯然，如何做好專案總的選拔、培養和任用已經成為了房企的一道難題。那麼，要想成為一名合格的專案總經理，需要具備哪些能力呢？
01
熟悉地產行情，洞悉行業趨勢
不謀全域性者不足謀一域，胸中有韜略做具體的工作方能更加從容，瞭解行業趨勢可以讓我們在做決策的時候不盲目，不迷失方向，只有對行業趨勢洞若觀火，做事才能做到氣定神閒，運籌帷幄之中決勝千里之外。
中國的地產形勢向來與中國的國家政策密不可分。決定中國地產形勢的政策主要是兩個方面，一是國家的金融政策，二是國家的房地產調控政策。
這些年來，國家一直在調控房地產形勢，但是不管如何調控，如果金融政策給房地產留下了足夠的空間，那麼地產一定是向上的。前些年地產發展的情況充分驗證了這一點。
時至今日，地產調控並未放鬆，而且在房地產金融方面有趨緊的趨勢，相比前些年，地產行業迎來了艱難時刻，但是隻要中國的城市化程序不停滯，只要人民的剛需還沒有得到滿足，只要人們手裡的資金沒有合理的投資出路，中國的地產並不會掉頭向下，仍然會繼續發展，只不過那種遍地是黃金的時代過去了，中國地產必然會走向差異化的道路，地產企業必須要提供差異化的產品，有企業品牌內涵的產品，給產品賦予更多的附加值，才能提升企業的競爭力，在激烈的競爭中生存下去。
02
瞭解當地市場，瞭解競爭對手
作為一名專案總經理，當地市場才是自己的主戰場，所以必須對自己當地市場情況有清楚的認識。
瞭解市場的情況可以從以下方面入手：
1、所在城市的GDP是多少
2、所在城市的房地產總體規模是多大。主要包括土地市場和房產市場兩個方面的內容，瞭解當地市場容量，房地產市場發展趨勢，從而把控本公司專案的推盤節奏。
瞭解競爭對手可以從以下方面入手：
所在城市裡有哪些大盤、市場銷量排名情況、單盤銷量排名、競爭對手主要產品分佈情況等。瞭解了這些情況有助於評判本盤在市場上的位置，以及本盤的潛力，明白單盤能在市場上做多大規模，以及當地市場對大盤的認可度等。
03
把控產品設計方向
一個企業競爭力的直接體現，還是自己的產品，產品符合市場的需求才能迅速開啟銷路。設計方面專案總經理應把控如下幾個方面：
1、做好市場調查，摸清市場需求
決定產品銷售速度的還是產品本身，要想成為一個熱銷樓盤，必須設計出適應市場的產品，因此市場調查很重要，在進行初步設計之前的第一個步驟就是進行市場調查，主要調查產品的型別、戶型，面積、市場上常用的戶型圖，其它產品的突出設計優點等。
2、把控產品總平面佈置
樓盤的總圖是各大地產公司重點把控的事項之一，作為一名專案總對總圖的把控只要掌握幾個要點：
①有起伏的地勢，建築的佈置要與地形相呼應。
②檢視建築間距、建築限高、退紅線距離、建築日照等指標是否滿足當地要求。
③檢視總圖總體設計風格。第四、檢視總圖道路、出入口佈置、動靜分割槽是否合理。總圖主要體現是的各建築之間的關係，以及本專案與周邊環境的關係，總體要符合城市總體發展方向，並符合國人的審美觀。
3、把控建築外立面風格
建築的外立面風格是最能體現一個專案特點的要素，建築外立面風格的質量，直接決定一個專案的檔次和受歡迎程度
4。、關注戶型及配比
對於消費者來說，最為關注的還是產品的戶型，戶型是一戶室內空間分配是否合理的直接體現。好的戶型一般比較方正、南北通透、空間分配合理。戶型的大小要結合當地市場的需求，主力戶型要符合當地市場的主流需要。
04
做好專案現金流策劃
保證專案的現金流是保證一個專案能夠正常經營的第一重要的事情，所以做為一名專案總，最為重要的任務就是要做好專案現金流的策劃，確保專案的現金流運轉良好，才能保證專案順利竣工交付。
專案的現金流策劃在專案的立項階段就應該做出來，也是一個專案是否值得一做的一個重要的評判依據。要做好專案的現金流策劃，要進行如下幾項工作：
1、調查市場類似產品，相近地段的價格水平，以確定本專案的初步產品售價；
2、做出專案的初步強排，以確定本專案的指標；
3、做出專案的成本及利潤測算，以確定本專案的利潤水平；
4、確定本專案的初步計劃，以確定專案的開工時間、開盤時間、正負零時間、主體封頂時間、竣工交付時間等與回款和支付有關聯的關鍵節點；
5、確定開發節奏及開盤節奏，確定開盤之前需要投入的資金量；
6、確定現金流回正時間；
7、確定清盤時間。
根據資金投入情況和資金回籠情況，確定融資金額和融資手段，積極做好融資對接，確保專案各專案工作進展，保證專案現金流，
05
掌握目標成本，實施動態成本控制
每一個企業都為利潤奔忙，專案總當然也要為利潤而奮鬥。要想得到利潤就要嚴控成本，每一個規範的企業在專案啟動之前都進行了專案利潤的測算，如果能達到專案預設的目標，那就是基本的成功。
控制成本也是一個專案總的必修課。現在控制成本的方法和各項成本其實相對比較透明，關鍵是在開始階段就要把所有成本都羅列在一個框架內，沒有漏項是保證成本不超標的重要手段。這是就是成本人經常提到的全成本管理。
要做到全成本管理就必須掌握工具，把全過程的成本進行詳細的目標分解。在成本執行的過程中，確保每項成本都在目標分解之內完成。每個月均要對已經發生的成本進行動態成本與目標成本的比對，及時發現偏差，及時想辦法解決偏差，保證總成本不超出目標成本，這樣才能確保專案的利潤。
06
掌握管理工具，具備運營觀念
做為一名合格的專案總經理必須學會利用管理工具來輔助管理工作。管理中常用到的管理工具主要有如下幾種：
1、專案計劃
專案計劃是專案管理最重要的工具，這裡對計劃的定義包含的內容是比較廣泛的，專案計劃之中包含參與專案建設管理的各個部門，比如人事（班子組建）、設計、成本、報建、工程、營銷、驗收、招商、開業、入夥等。是一個全面管理的計劃，而不是單純的工程計劃，如果展開講，計劃管理是運營管理的最重要的部分，計劃管理包括了公司基本所有的業務流，是一個專案成敗的關鍵。
所謂的運營管理只不過是在計劃管理的基礎上增加了對各部門的考核內容和獎金分配而已。
2、公司制度
要想了解一個公司最快的一個辦法就是儘快熟讀其公司的制度。一般一個管理規範的公司均會在制度中明確公司的業務流是如何開展的，有哪些部門參與，每個部門的許可權和工作介面是什麼，工作時限的要求是什麼，工作完成的標準是什麼，每個業務誰是具體的負責人。掌握了制度就知道了在公司內應該怎麼開展工作，因此筆者認為管理制度是每個員工、包括專案總均應該熟悉的管理工具。
3、人員資訊採集表和準備度調查表
做為一名公司負責人應該對公司的人員狀況有所瞭解，人員資訊採集表可以幫助專案總瞭解團隊人員的一些基本資訊，比如崗位、年齡、入職時間、工齡、學歷、專業、基本履歷等，以對公司人員情況有一個基本瞭解和判斷。
準備度調查表是每個部門負責人對下屬員工的工作狀態的一個基本判斷，可以幫助專案總進一步瞭解自己的團隊。
07
懂得管理團隊
一個專案管理得怎麼樣，其結果的好與壞，成與敗，肯定不是專案總經理一個人的事，做為一名專案總必須懂得發揮團隊的力量，激發集體的戰鬥力。
一個有戰鬥力的集體，應該是一個團隊文化健康和人際關係簡單化的的集體，如果人際關係複雜必然會搞得烏煙瘴氣內耗嚴重，效率受到嚴重影響，這樣的團隊必然是沒有向心力的。要做好團隊管理最重要的是要重視三點。
1、激勵
大家在一起初衷就是做事，那麼就應該按事情做得怎麼樣建立起一套激勵制度，按結果進行相應的激勵，以從團隊的內在因素方面推動事情向最好的結果發展。這個也就是大部分公司都會有的獎金分配辦法，只不過是有的公司辦法合理一些，有些公司辦法平庸一些。
但總體來說獎勵是傾向於高層的，這反應了一些通行的管理理念，團隊是帶出來的，而且所有的事情均需要檢查和落實。
2、監督
只有獎金的激勵僅是正面引導和刺激，還必須有考核和監督。任務分配了，不監督和考核還不能夠做到效率最高，監督和考核的目的是落實過程管理。
3、團隊文化建設
一支有戰鬥力的隊伍必然是一支有信念，有團隊文化的隊伍，從我黨的軍隊建設和黨建的理念就可以看出來，為人民而戰、作風優良是最基本的要求。團隊建設設定的目標應簡單明確實用，不搞假大空，當然每個企業追求的企業文化和理念是不同的，除了認同和追隨企業理念之外，一個小團隊要注重人文關懷。
結語：
白銀時代下，房地產進入大洗牌時代，市場馬太效應明顯，房企無不面臨著全新的發展問題和多重壓力。拿地等於賺錢的時代一步一步遠去，專案的盈利能力顯得愈發重要。而專案總作為影響專案盈利水平的至關要素，需要具備強大的個人能力。
為此，高景亞太南方總院在基於以上背景，並結合對當前宏觀經濟形式分析與行業發展趨勢研判的情況下，深入瞭解國內TOP30房企卓越專案精英具備的共效能力素質，開設《同濟大學專案總經理高階研修班》，為奮進中的房企加速培養一批卓越的專案領軍人才。
